요즘 서울 부동산 보다가 이런 생각 드셨죠.
“아니, 그 철옹성이던 상급지에서… 매물이 왜 이렇게 보이지?”
특히 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 쪽은 체감이 더 큽니다.
단순히 “이사철이라서”로 보기엔, 속도가 너무 빠르거든요.
오늘은 복잡한 얘기 싹 빼고, 왜 매물이 늘었는지 핵심 3가지로만 딱 정리해 드릴게요.
핵심 1) “잔금”이 아니라 “계약일”이 기준이 되면서, 매도가 쉬워졌다
이번 매물 증가의 중심엔 양도세 중과 배제(유예) 종료 시점이 있습니다.
보도에 따르면 정부는 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고, 계약일로부터 4~6개월 내 잔금을 치르는 계약에 대해 다주택자 양도세 중과를 배제하는 방안을 확정했습니다.
여기서 포인트는 이거예요.
- 예전엔 “5월 9일까지 잔금까지 다 끝내야 한다”는 압박이 컸는데
- 이제는 “5월 9일 전에 계약만 안전하게 잡아도” 시간 벌이가 됩니다.
그래서 그동안 “잔금 맞추기 빡세서” 버티던 집주인들이 일단 매물부터 올려놓는 흐름이 강해졌어요.
핵심 2) 서울 매물이 실제로 늘었다 (숫자가 말해줌)
감으로만 느끼는 게 아니라, 수치가 꽤 선명합니다.
부동산 플랫폼 아실 집계 기준, 2026년 2월 12일 서울 아파트 매물은 6만 2,357건으로 한 달 전 대비 10.6% 증가했어요.
구별로 보면 더 “상급지/한강벨트”가 튀어요. (기사 기준)
- 송파구 +31.8%
- 성동구 +31.6%
- 서초구 +20.5%
- 강남구 +19.0%
- 용산구 +17.4%
즉, “서울 전체가 조금 늘었다”가 아니라
강남3구·용산·한강벨트가 더 빠르게 늘었다는 게 핵심입니다.
핵심 3) “전세 낀 집”도 숨통이 트였다 (실거주 의무 유예)
원래 토지거래허가구역 이슈가 있으면,
매수자가 “바로 들어가 살아야 한다”는 실거주 의무 때문에 전세 낀 매매가 어려워지잖아요.
세입자가 살고 있는 집을 무주택자가 매수할 경우 임대차 계약 종료 시점까지(최대 2년) 실거주 의무를 유예하는
방향이 잡혔습니다.
이게 왜 중요하냐면요.
- 집주인 입장: “세 낀 집이라 못 팔아…” → 팔 수 있는 길이 생김
- 매수자 입장: “당장 전입 못 하는데…” → 검토 가능한 매물이 늘어남
즉, 매물 시장에 ‘막혀 있던 물길’이 다시 열리는 효과가 납니다.
그럼 가격은? 매수자 우위로 진짜 바뀌는 중일까
매물이 늘면, 협상력은 보통 매수자 쪽으로 조금씩 이동합니다.
실제로 서울의 매수우위지수가 하락했다는 언급도 있고, 한국부동산원 통계에서도 서울 상승폭 둔화가 관측됐습니다.
다만 여기서 현실 체크 하나.
- 거래가 늘어도, 대출 규제가 빡빡하면(특히 상급지) “현금 여력 있는 매수자” 위주로만 거래가 붙을 수 있어요.
그래서 **“매물 증가 = 무조건 가격 급락”**으로 단정하긴 이릅니다.
매수 대기자 체크포인트 3가지
- ‘급매’ 기준을 숫자로 정하기
- 호가 말고, 최근 실거래 흐름/단지별 하락 거래 여부를 기준으로 “내가 살 가격”을 미리 정해두기.
- 전세 만기(세입자 계약 종료일) 확인은 필수
- 실거주 유예가 있어도, 언젠가 들어가 살아야 할 수 있어요. ‘내 일정’과 맞는지 꼭 확인.
- 5월 9일 전후로 시장 심리 갈림
- 5월 9일 전에 “계약을 끝내야 하는 매도자”가 늘면 협상이 쉬워질 수 있고,
- 지나면 매물 회수(잠김) 가능성도 같이 봐야 합니다.
매도(다주택자) 체크포인트 3가지
- 계약일 증빙이 ‘깔끔’해야 함
- 계약서 + 계약금 입금 증빙을 깔끔하게 남기기. “가계약금만”은 분쟁 포인트가 될 수 있어요.
- 잔금 시점(4~6개월) 역산해서 일정 짜기
- 상급지는 매수자 자금조달이 변수라, 일정이 밀리면 리스크가 커져요.
- 세무 시뮬레이션은 ‘매물 올리기 전에’
- “얼마 남지?” 계산이 늦으면, 협상 테이블에서 흔들립니다.
지금 매물 급증의 본질은 “세금 데드라인 + 거래 조건 완화”
오늘 내용은 한 줄로 이렇게 정리돼요.
- 5월 9일 전 계약이 중요해지면서 매도자가 움직였고
- 서울 매물이 실제로 늘었으며(특히 송파·서초·강남·용산)
- 전세 낀 매매도 숨통이 트이면서 매물 출회가 더 쉬워졌다
참고로, 이런 정책 흐름은 이재명 정부의 시장 안정 메시지와 함께 언급되고 있습니다.